주택 구매 핵심 용어, 얼마나 알고 계신가요?

미국에서 처음 집을 사신다면, 먼저 핵심 용어를 익혀 두는 것이 내게 맞는 집을 고르는 데 도움이 됩니다.
단계별 여정을 시작하기 전에 모르는 용어가 없는지 확인해보세요.

당신의 꿈을 위한 자금 계획 세우기

주택을 구매할 때 비용을 마련하는 방법은 크게 두 가지입니다. 1) 전액을 현금으로 지불하거나, 2) 일부는 다운페이먼트(Down Payment)로 지불하고 나머지는 모기지 대출(Mortgage)을 이용하는 방법​입니다. 특히 모기지 대출을 이용하는 경우에는 매월 원리금을 상환해야 하며, 재산세(Property Tax), 주택보험(Homeowners Insurance), HOA 비용 등 다양한 주거 비용이 추가로 발생합니다. 따라서 이러한 비용까지 함께 고려하여 자금 계획을 세우는 것이 중요합니다. 먼저 매월 부담 가능한 주거 비용을 기준으로 적절한 모기지 대출 규모를 정하고, 이를 바탕으로 구매 가능한 주택 가격대를 계획해 보세요. 아래 항목을 하나씩 확인하며 현재의 자금 흐름을 점검하고, 나에게 맞는 주택 구매 계획을 세워보시기 바랍니다.

• 대출 한도와 금리는 내 소득·부채·신용점수에 따라 달라집니다. 미리 파악하면 무리 없는 예산과 유리한 조건을 준비할 수 있어요.
• 은행은 DTI와 신용점수를 가장 먼저 확인합니다. 내 상황을 정확히 알면 승인 가능성을 높이고 조건을 비교하기 쉬워집니다.
• 소득·지출·자산을 정리하면 어떤 상품이 나에게 맞는지 명확해집니다. FHA, Conventional 등 선택 기준이 달라져요.

1. 나의 재정 현황 파악하기

   모기지 대출을 위해서는 내 소득과 지출, 자산, 신용점수, DTI를 파악해야 합니다.

   소득과 지출

   당연히 소득이 높고 안정적일수록, 지출이 소득 대비 상대적으로 적을수록 대출이 쉽고, 한도가 높아집니다. 아래와 같은 소득과 지출에 대한 파악이 필요합니다.

   • Gross yearly Income
   • Monthly payment
   • Tax (Property, Special assessment, Mello Roos)
   • Home insurance
   • HOA

   모기지 대출을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다:

   • 현재 소득이 있어야 하며,
   • 2년 이상 소득 (Tax 신고 기준) 이 있거나,
   • 대학교 이상의 학력과 경력을 합쳐 24개월 이상은 되어야 합니다.

   자산

   주택 구매 시점에는 대출금 외에 아래와 같은 비용이 추가로 들어갑니다. 내가 사용할 수 있는 현금성 자산에 대한 파악이 필요합니다.

   • Down Payment
   • Mortgage Point
   • Closing Cost (Inspection, Title, Escrow fee, etc)

   신용 점수

   모기지 신청을 위해서는 최소한 아래 기준 이상의 신용점수가 필요합니다.

   • 최소 620점
   • 카운티별 대출 한도를 초과하는 Jumbo 대출은 680점 이상 (캘리포니아주는 720점 이상)
   • FHA의 경우, 580점 이상

   DTI (부채비율, Debt-To-Income)

   대출 후 월 원리금을 포함하여 월 부채/월 세전 소득이 50% 이하여야 Mortgage 대출이 가능합니다.
   Loaning.ai의 Income Calculator를 사용하면 개인 정보 입력 없이 원하는 주택 가격과 다운페이먼트를 간단히 입력하여 필요한 소득 금액을 빠르고 쉽게 확인할 수 있습니다.

2. 모기지 대출 가능 여부 및 Pre-qualification Self Check

   • Loaning.ai의 Check Your Eligibility를 통해 개인 정보 입력 없이, 간편하게 대출 자격 여부를 확인할 수 있습니다.
   • 또한, Loaning.ai의 AI Mortgage Rate에서 개인 정보 입력 없이 몇가지 옵션을 선택하면 대출 여부, 금리, 한도를 쉽게 확인할 수 있습니다.
   • Loaning.ai는 고객에게 마케팅 전화를 하지 않습니다.

3. 주택 및 가격 검색하기

   • Zillow, Trulia, Redfin,Cozying.ai(한국어 지원) 등을 통해 원하는 지역의 주택 리스트, 가격 등을 손쉽게 조사할 수 있습니다.
   • Loaning.ai 의 Income Calculator를 사용해 원하는 주택 가격과 다운페이먼트에 맞는 필요한 소득 금액을 먼저 확인하고 주택 검색을 시작하는 것을 추천합니다.

4. 자금 계획 검토

   • 비싼 집보다는 자신의 재정 상황에 맞게 주택을 구매하는 것이 중요합니다.
   • 자산, 소득 등을 종합적으로 고려하여 감당 가능한 주택 가격, Down Payment, Mortgage 금액을 검토해보세요.

Check Eligibility

내 상황에 맞는 대출 상품 확인하기

간단한 질문을 통해 내 상황에 맞는 대출 상품을 확인해보세요.

Today's Rate

내 조건에 맞는 예상 금리 확인하기

내 조건 기준에서 적용되는 금리와 월 납입금을 확인해보세요.

Income Calculator

원하는 주택 기준에 맞는 소득 확인하기

원하는 집 가격을 입력하고, 그 집을 사기 위해 필요한 소득과 월 납입금을 확인해보세요.

Find Homes

주택 검색 기능으로 관심 지역의 매물과 시세 살펴보기

실제 매물을 보면서 예산과 생활 조건을 함께 고려하면 선택이 훨씬 명확해져요.

첫 단추를 꿰다

집을 보러 다니기 전에 가장 먼저 해야 할 중요한 단계 중 하나는 모기지 사전 승인을 받는 것입니다. 판매자는 사전 승인서를 통해 구매자가 실제로 자금을 조달하고 거래를 성공적으로 마무리할 가능성이 있는지 확인합니다.

1. 사전 승인서 받기

   • 1단계에서 체크한 소득, 신용, 자산, DTI가 충족되면 Loaning.ai에서 Self로 쉽게 사전승인서를 받을 수 있습니다.
   • 이에 필요한 신용 정보는 Loaning.ai에서 제공하는 soft check를 통해 신용기관에서 정보를 가져옵니다. (soft check는 신용점수에 영향을 끼치지 않습니다)
   

   사전 승인서 왜 필요한가요?

   사전 승인서는 구매자가 실제 구매 의사가 있고 대출 자격을 갖추었음을 보여줍니다. 판매자와 협상할 때 더 유리한 위치를 확보할 수 있으며, 경쟁이 치열한 시장에서도 우위를 점하는 데 도움이 됩니다.

   지금 신청하기

2. 어디서 사전 승인서를 받아야 할까? 사전 승인서 받을 때 확인해야 할 체크 리스트

   • 4,000여 개의 대출 금융 기관 중 어떤 곳을 선택할지 고려해야 합니다.
   • 개인의 재정 상황을 고려하여 대출이 원활하게 진행될 수 있는지 확인해야 합니다.
   • 대출 금리가 경쟁 은행과 비교해 충분히 낮은지 확인해야 합니다.
   • Discount Point를 활용하여 대출 금리를 낮출 수 있는지 검토해야 합니다.
   • 대출 금리가 동일한 경우 Discount Point가 적절한지 확인이 필요합니다.
   • Loan Fee가 무료이거나 Credit을 제공하는 경우, 높은 금리일 수 있으므로 TCO(Total Cost of Ownership, 총 소유 비용) 관점에서 검토가 필요합니다.
   • 발급을 위해 제공된 개인정보를 사용해 마케팅 전화를 하지 않는지 확인해야 합니다.
   

   Loaning.ai는 스팸 전화를 하지 않으며, 다른 금융 기관보다 경쟁력 있는 금리를 제공합니다.

   오늘의 금리 확인하기

모기지 금융기관 현황 (2024년 기준)

• 구분

  Bank

  금융기관 수

  2,505

  금융기관 수 %

  51%

  취급건수(천건)

  181

  취급건수(천건) %

  29.3%

• 구분

  Credit union

  금융기관 수

  1,464

  금융기관 수 %

  29.8%

  취급건수(천건)

  89

  취급건수(천건) %

  14.4%

• 구분

  Mortgage 회사 - 은행 계열

  금융기관 수

  186

  금융기관 수 %

  3.8%

  취급건수(천건)

  66

  취급건수(천건) %

  10.7%

• 구분

  Mortgage 회사 - 독립 회사

  금융기관 수

  753

  금융기관 수 %

  15.3%

  취급건수(천건)

  281

  취급건수(천건) %

  45.6%

• 구분

  합계

  금융기관 수

  4,908

  금융기관 수 %

  100%

  취급건수(천건)

  617

  취급건수(천건) %

  100%

• Credit union : 미국 신용 협동 조합
• 출처 : 미국 CFPB(Consumer Financial Protection Bureau)

Loaning.ai는 캘리포니아주, 조지아주, 텍사스주의 승인을 받은 독립 모기지 회사에 속합니다.

당신의 둥지 찾기

집을 둘러보는 것은 주택 구매 과정에서 가장 즐거운 단계 중 하나입니다. 관심 있는 집을 몇 군데 골랐다면 오픈하우스를 방문해 보세요. 시간만 된다면 누구나 무료로 방문할 수 있으며, 대부분은 판매자의 별도 허가 없이 둘러볼 수 있습니다. 다만 일부 매물은 사전 예약이 필요할 수 있습니다. 원하는 집과 실제로 구매할 수 있는 집은 다를 수 있습니다. 현재의 예산과 상황에 맞는 집을 찾는 것이 무엇보다 중요합니다.

1. 에이전트 선택하기

   • 주택을 구매하려면 먼저 판매자를 대신해 집을 시장에 등록한 리스팅 에이전트에게 문의해야 합니다. 여러 집을 둘러보며 구매를 고려하고 있다면, 구매자의 입장에서 집을 찾고 거래를 도와줄 바이어 에이전트를 선택하는 것이 좋습니다.
   • 주택 구매가 처음이거나 도움이 필요하다면, 바이어 에이전트를 선택해 함께 주택 구매 전략을 구체적으로 세워보는 것이 좋습니다.

2. 스스로 주택 탐색하기

   • 원하는 집을 찾는 과정은 Amazon에서 물건을 검색하는 것처럼 쉽습니다! 좀 더 고려할 게 많지만요.
   • Zillow, Redfin, Cozying.ai(한국어 지원) 등을 통해 원하는 주택을 찾아보세요.
   • 지역, 가격, 면적, 건축 연도, 근처 학군의 학교 평가 (GreatSchools, Niche 정보 활용), HOA 비용, 세금 (Special Assessment, Mello Roos Tax(CFD)), 주변 거래 시세, 매물로 등록된 기간 등을 종합적으로 검토한 후 방문해야 할 집을 선택하세요.

3. Open house 방문하기

   • Zillow, Redfin,Cozying.ai(한국어 지원) 등에서 오픈 하우스의 날짜와 시간을 확인하고 방문하세요.
   • 사전에 확인한 정보를 기반으로 일조량, 집의 상태, 주변 환경, 이사 가능한 날짜, 유틸리티 비용 등을 종합적으로 확인하세요.
   • 작은 돈을 들여서 개선할 수 있는 부분(가전제품, 타일, 조명 등)과 큰 돈을 들여서 개선해야 하는 부분(누수, 상하수도, HVAC, 마루 등)을 정확히 보셔야 합니다.
   • 대부분의 Openhouse는 거의 동일한 시간 (주말 오후) 에 열리는 경우가 많기 때문에 일정 관리를 잘해야 원하는 집을 모두 볼 수 있습니다.

집을 찾을 때는 가격이나 사진만으로 결정하기 어렵죠. 온라인 플랫폼과 전문가의 도움을 함께 활용하면 더 안전하고 명확한 선택을 할 수 있어요. Cozying에서 원하는 지역의 매물을 직접 확인하고 시세와 조건을 비교해 보세요.

Cozying.ai에서 관심 지역 매물 직접 확인하기

꿈의 집에 제안하기

주택 구매를 위해 오퍼를 제출하는 과정은 설레지만 쉽지만은 않을 수 있습니다. 미국에서는 부동산 플랫폼에 표시되는 리스팅 가격이 최종 판매 가격으로 정해진 것은 아닙니다. 다른 구매자들도 오퍼를 제출하면서 경쟁이 생길 수 있으며, 그 결과 주택이 리스팅 가격보다 높거나 낮은 금액에 판매되기도 합니다.

감정에 휘둘리지 말고, 오퍼 전략을 짜는 것이 중요합니다. 가격만이 유일한 협상 포인트가 아니기에 다른 조건들도 함께 고려해서 오퍼를 제출해야 합니다. 이 과정에서 여러분의 agent로부터 많은 정보를 받은 후 최종 의사결정은 본인이 할 수 있도록 해야합니다.

1. 주택 선정 후 중개인 agent 와 함께 오퍼 전략을 짜는 단계

   • 주택 가격과 주변 시세, 그리고 내가 얼마까지 지불할 의향이 있는지를 함께 고려해 구매 예산을 정해보세요.
   • 특히 최근 3~6개월 주변 거래 결과 등의 자료는 agent로부터 받아서 검토하거나 본인이 직접 zillow, cozying.ai 등의 사이트에서 검토합니다.
   • Seller의 이사 날짜를 맞춰주는 것, 현재 집 상태 그대로 계약하는 것 등은 몇 만불을 낮출 수 있는 오퍼 조건입니다.

2. 오퍼 제출 및 응답 단계

   • 오픈하우스 이후, 보통 2~3일 이내에 중개인 agent 을 통해 오퍼를 제출해야 합니다. 제한된 시간 안에 정확한 결정을 내리고 오퍼를 제출하는 것이 중요합니다.
   • 오퍼를 제출한 후, 판매자로부터 3가지 응답 중 하나를 받게 됩니다.
     • Offer accepted: 나의 계약 조건이 수락되어 실질적인 거래가 시작됩니다.
     • Counteroffer: Seller가 내 오퍼를 검토했지만, 조건 조정을 원한다는 의미입니다. 이때는 단순히 가격만 올리는 것보다 Seller가 중요하게 생각하는 조건이 무엇인지 파악하는 것이 중요합니다. 특히 경쟁이 치열한 시장에서는 더 높은 금액을 요청받을 수 있으므로, 입찰 경쟁에 휩쓸려 과도한 금액을 제시하지 않도록 주의해야 합니다.
     • Offer rejected : 판매자의 조건과 맞지 않아 오퍼가 거부되었을 때, 오퍼를 수정하거나 다른 주택을 찾는 등 대안을 고려해야 합니다. 낙심하지 마세요.

꿈을 현실로

오퍼를 제출한 후 판매자가 이를 수락하면, 부동산 매매 계약서를 작성하게 됩니다. 이 계약서는 법적 효력이 있는 중요한 문서이므로, 직접 꼼꼼히 검토하거나 필요하다면 저희 브로커의 도움을 받아 내용을 충분히 이해한 뒤 진행하시기 바랍니다.

1. 계약서 작성

   • 판매자와 구매자의 이름, 주소, 집의 가격, 계약 조건등이 포함 됩니다.
   • 계약서에는 주택 인스펙션, 모기지 승인 등의 컨틴전시(계약 조건)를 포함할 수 있습니다. 중대한 결함이 발견되거나 대출 승인이 이루어지지 않는 경우에는 해당 조건에 따라 계약을 취소할 수도 있습니다.

2. 계약금 3% 지급

   • 계약서에 서명하면 구매자는 일반적으로 주택 가격의 3%를 계약금으로 납부합니다. 이 금액은 판매자에게 직접 지급하는 것이 아니라 에스크로 회사에 예치됩니다. 에스크로 회사는 계약금을 안전하게 보관하고, 거래가 최종 완료되면 판매자에게 전달합니다.
   • 한국에서 미국의 주택을 구매할 경우에는 주거래은행에서 한국은행에 신고 후 계약금이 미국으로 송금이 되어야 합니다.

3. Escrow Open

   계약이 체결되면 판매자가 에스크로를 개설하며, 이후 계약과 관련된 거래 절차는 에스크로를 통해 진행됩니다.

4. Home Inspection

   미국에서는 집을 수리하는 비용이 집을 사는 것보다 더 많이 들 수 있다는 말이 있을 정도로, 주택 인스펙션은 매우 중요한 과정입니다. 인스펙션을 통해 주택의 구조적·기능적 결함을 확인하고, 수리가 가능한지 여부를 평가할 수 있습니다. 일반적으로 구매자가 인스펙션 업체를 직접 선택하며, 비용은 약 $500~$1,000 정도입니다.

재정적 여정 시작하기

대출 자격이 되고 Underwritten pre-approval을 받았다면 대출에 필요한 서류 대부분을 제출했기 때문에 여유를 가지고 기다리면 됩니다. 그러나 Pre-qualification만 받은 경우라면, 증빙을 위한 서류를 추가로 제출해야 합니다.

• 타입

  Pre-qualification

  시간

  15~60 min

  Type of credit pull

  None (고객이 보고한대로)

  특징

  빠르지만 정확하지 않음

• 타입

  Verified pre-approval

  시간

  1~3 hr

  Type of credit pull

  Soft (신용점수에 영향을 끼치지 않음)

  특징

  -

• 타입

  Underwritten pre-approval

  시간

  상황에 따라 다름

  Type of credit pull

  Hard (신용점수에 영향을 끼침)

  특징

  -

1. 대출 신청서류 작성

   대출 기관에 대출 신청자 정보와 함께 소득 자료(급여명세서, W-2, 1099, 손익계산서 등), 자산 자료(은행 거래명세서, 주식 등), 신용 정보(신용점수, 부채 등)를 제출합니다.

2. 대출 견적서 검토

   • 모든 대출 기관 Lender사는 법적으로 고객이 주택 계약을 체결하고 신청서를 작성한 후 영업일 기준 3일 이내에 대출 견적을 보내야 합니다.
   • 대출 견적서에는 주택 구입에 소요되는 모든 비용 Closing cost 에 대한 예상 수수료가 기재됩니다. 이는 대출 기관에서 부과하는 수수료뿐만 아니라 소유권 작업, 세금, 감정 평가 비용, 에스크로 비용, 주택보험료 등 주택을 구매하는 데 소요되는 모든 비용이 포함됩니다.
   • 해당 견적은 예상치로 중간에 변경될 수 있으나 크게 차이나지 않습니다.
   

   Loaning.ai에서는 비대면으로 웹사이트를 통해 필요한 정보와 문서를 쉽게 입력하고 제출할 수 있습니다.

마무리 단계

주택 매매 계약서의 Contingency가 해소되면 주택 거래를 마무리 짓기 위해서 Mortgage 승인 및 실행을 위해 추가로 해야할 잔여 업무가 있습니다. 이제 자격은 있으니 걱정하지 말고 시간만 있으면 준비할 수 있습니다.

1. Home Inspection

   사전에 받은 주택 검사 보고서를 제출하면 됩니다.

2. Appraisal

   정확한 감정 평가를 위해 Lender사는 AMC(Appraisal Management Company)에 의뢰하여 감정 평가를 진행하고 비용은 $500~$1,000 정도로 구매자 Buyer가 지불합니다.

3. Homeowner’s Insurance (주택 보험)

   모기지 대출을 이용해 주택을 구매하는 경우, 일반적으로 주택보험 가입이 필요합니다. 여러 보험사의 견적과 보장 내용을 비교한 후, 대출기관의 요건을 충족하는 보험을 선택하세요. 보험 가입 시에는 대출기관에 제출할 보험증권(Certificate of Insurance)이 발급됩니다. 보험과 관련하여 궁금한 점이 있다면 Loaning.ai에 문의하셔도 됩니다.

4. Title Search

   에스크로 과정에서 타이틀 회사는 부동산의 권리 관계를 조사하고, 소유자 정보, 미납된 재산세 여부, 분쟁이나 유치권(Lien) 등 권리에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하여 결과를 제공합니다.

5. Title Insurance

   부동산 소유권과 관련된 법적 문제로부터 발생하는 손실을 보장하는 보험으로 금융기관에서 필수로 요구하고 있으며, 아래 내용을 보장합니다.

   • 소유권 결함 : 이전 소유자의 소유권 문제, 미등기 부담 등으로 인한 소유권 결함
   • 제3자의 권리 주장 : 다른 사람이 부동산에 대한 권리를 주장하는 경우
   • 부동산 침해 : 다른 사람이 부동산을 불법 점유하는 경우
   • 위조 서류 : 부동산 거래 서류 위조로 인한 손실

새로운 시작

일반적으로 부동산 매매 계약서 작성 후 약 30일 후에 부동산 거래를 마무리해야 하며, 사실상 해당일까지 대출이 최종 승인되고 실행되어야 합니다. 그러나 대출 최종 승인까지의 과정은 지속적인 커뮤니케이션과 다양한 서류 제출 등으로 인해 상당한 스트레스를 겪을 수 있습니다.

1. Mortgage Note(주택 담보 대출 계약서) 서명

   • 대출 기간, 금리, 대출 금액 등을 정확히 체크 합니다.
   • State별로 공증인이나 변호사가 보는 곳에서 서명을 해야 합니다.

2. Closing Disclosure(부동산 비용 정산 서류) 서명

   부동산 매매 및 대출과 관련된 모든 비용을 상세히 명시한 Closing Disclosure를 서명합니다.

3. 담보 설정 문서 서명

   주택을 대출기관의 담보로 제공하는 해당 담보 설정 문서에 서명합니다.

4. Downpayment 및 클로징 자금 Escrow에게 송금

   대출금을 제외한 잔여 금액을 Escrow 계정에 송금합니다.

5. 대출금은 Lender사에서 Escrow에 송금

   대출금은 대출기관에서 Escrow 계정으로 송금됩니다.

6. Escrow는 판매자에게 주택 판매 대금 지급

   Escrow는 주택 판매 대금을 판매자에게 지급합니다.

새로운 시작의 첫걸음

집을 구매하기까지 정말 많은 과정을 지나오셨네요.

Loaning.ai는 고객이 더 좋은 금리와 대출 조건을 쉽고 편리하게 비교하고 선택할 수 있는 경험을 만드는 데 집중하고 있습니다.

새로운 집에서의 새로운 시작을 응원하겠습니다.