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미국 주택담보대출은 미국 시민권자, 영주권자, 워킹비자 소지자뿐만 아니라 외국인도 신청할 수 있습니다. 외국인이라도 대출을 받으려면 다음 조건을 충족해야 합니다

  1. ① 현재 소득: 대출 원리금 상환 가능한 소득이 있어야 합니다.
  2. ② 자산: 다운페이먼트와 클로징 코스트 등에 필요한 자금을 보유하고 있어야 합니다.
  3. ③ 신용 점수: 대출 상품에 따라 580점 또는 620점 이상의 신용 점수를 가져야 합니다.
  4. ④ DTI: 월 소득 대비 월 부채 비율이 50% 미만이어야 합니다.

이러한 조건을 충족하면 외국인도 미국 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

현재 기준으로 소득이 발생하고 있어야 하며, 미국 주택담보대출에서 인정하는 소득은 주로 두 가지로 나뉩니다. 이 중 하나만 해당되어도 충분합니다.

  1. ① 고용 소득(근로소득)
    • W-2 소득 : 직장에서 받는 급여, 임금, 팁 등
    • 1099 소득 : 프리랜서, 계약직, 자영업 등에서 얻는 소득
    • 연금 : 사회보장연금, 연금, IRA 등
    • 장애 혜택 : 장애 연금, SSI 등
    • 군 복무 급여 : 군 복무 중 받는 급여
  2. ② 자산 소득
    • 임대 소득 : 부동산 임대료
    • 투자 소득 : 주식 배당금, 금융 이자 소득 등
    • 사업 소득 : 자영업 소득

가장 중요한 점은 현재부터 최소 2년 이상의 소득 기록이 있어야 합니다. 예를 들어, 최근 2년간 소득이 있다면 소득 조건을 충족하게 됩니다. 대학교 졸업 후 즉시 취업하여 1년 동안 소득이 발생한 경우에도 대학교 이상의 학력과 경력이 합쳐져 2년 이상이기 때문에 소득 조건이 충족됩니다.

소득을 증빙하기 위한 필요한 서류는 다음과 같습니다:

  1. 최근 2년간의 연소득을 증명할 수 있는 W-2양식, 1099양식
  2. 사업 소득 증명 서류(사업 소득세 신고서, 손익 계산서, 대차대조표 등)
  3. 임대 소득 서류(임대 계약서, 임대료 영수증 등)
  4. 투자 소득 자료(주식 매매 내역, 배당금 지급 내역, 이자 소득 증명서류 등)

위의 서류를 통해 소득을 증빙할 수 있으며, 미국내 소득 뿐 아니라 외국의 소득도 동일하게 증빙할 수 있으며 사용 가능합니다.

자산은 주택담보대출시 대출 승인 가능성을 높이고, 더 유리한 대출 조건을 얻는데 중요한 역할을 합니다.

  1. ① 다운페이먼트 : 대부분의 주택 구매자는 주택 가격의 20-25% 정도를 다운페이먼트로 지불하는데 자산이 사용됩니다.
  2. ② 클로징 코스트 : 주택 구매에는 부동산 계약 및 대출 실행 과정에서 발생하는 다양한 비용이 발생합니다. 이러한 클로징 코스트는 주택 가격의 2-5% 정도에 달할 수 있으며, 자산을 통해 충당할 수 있습니다.

미국 주택담보대출에서 인정하는 자산은 크게 다음과 같이 나눌 수 있으나 유동 자산이 비유동자산 보다 더 쉽게 현금화 할 수 있으므로 대출 신청 시 더 유리합니다.

  1. 유동자산
    • 예금 : 예금 계좌, MMDA, CD 등
    • 주식 : 상장된 주식
    • 채권 : 정부 채권, 기업 채권 등
    • 상호펀드 : 주식 펀드, 채권 펀드 등
    • 연금 : 401(k), IRA 등
  2. 비유동자산
    • 부동산 : 주택, 상가, 임대 부동산 등
    • 미술품 : 그림, 조각품 등
    • 보석 : 다이아몬드, 루비, 사파이어 등

각 자산의 가치는 평가 기준에 따라 달라질 수 있으며, 주택담보대출 회사(Lender)마다 자산 평가 기준이 다를 수 있습니다. 주택담보대출 신청 전에 자산 평가를 받는 것이 좋습니다.

미국 주택담보대출 회사는 신용점수를 가지고 대출 가능 여부, 금리 결정, 기타 대출 조건 등을 결정합니다. 신용점수는 대출 상환 가능성 예측(신용 점수는 과거 대출 상환 기록을 기반으로 미래 대출 상환 가능성을 예측하는 지표), 신용 위험 평가(대출자에게 발생할 수 있는 신용 위험을 평가하는데 사용) 등이 내포되어 있습니다.

미국 주택담보대출을 신청하는 데 필요한 최소 신용 점수는 상품에 따라 다르며, 대표적인 기준은 다음과 같습니다. 일반적으로, 대출 상품에 따라 이 신용 점수 요건은 다를 수 있습니다.

  • · Conventional Loan: 최소 620점 이상
  • · FHA Loan: 최소 580점 이상
  • · Jumbo Loan: 최소 680점(Fixed) 또는 700점(ARM) 이상
  • · Non-QM Loan : 최소 660점 이상

외국인의 경우, 미국에서의 신용 이력이 없는 경우 대부분의 대출 기관은 최소 680점의 신용 점수를 요구하고 있고, 거주 국가의 신용리포트를 제출 시 일괄적으로 680점을 인정하고 있습니다. 그러나 미국에서의 신용 이력을 갖춘 외국인인 경우(예를 들어, 이전에 미국에 거주하여 주택담보대출을 받아 집을 구매하고 매월 모기지를 상환한 경우), 해당 외국인의 신용점수가 680점보다 높으면 더 낮은 금리를 받을 수 있는 기회가 있습니다.

DTI는 Debt-to-Income Ratio(소득 대비 부채 비율)의 약자로 소득 대비 부채 비율을 의미하고, 개인의 월 총 부채 지불액을 월 총 소득으로 나누어 계산합니다.

DTI = 월 총 부채 지불액 / 월 총 소득

월 총부채 지불액에는 다음이 포함됩니다.

월 총부채 지불액월 총 소득(세전 소득)
  • 주택 담보 대출
  • 학자금 대출
  • 자동차 대출
  • 신용카드 대출
  • 개인 대출
  • 기타 대출
  • 근로 소득
  • 사업 소득
  • 투자 소득
  • 기타 소득

미국 주택담보대출에서 DTI는 다음과 같은 영향을 미칩니다 :

  1. 대출 승인 가능성: 대부분의 주택담보대출 회사는 DTI를 기반으로 대출 승인 여부를 결정합니다. 일반적으로 DTI가 낮을수록 대출 승인 가능성이 높아집니다.
  2. 금리: 모기지 대출의 금리는 DTI에 따라 달라집니다. DTI가 낮을수록 더 낮은 금리를 적용받을 수 있습니다.
  3. 대출 조건: DTI는 대출 상환 기간, 최대 대출 가능 금액 등 다른 대출 조건에도 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 주택담보대출 실행 후 DTI 계산 시 월 총 부채 지불액에는 월 상환 대출 원금, 이자, 주택 세금 및 보험, HOA 등의 비용이 포함됩니다.
DTI를 낮추는 방법으로는 부채 상환을 빠르게 진행하고, 소득을 증가시키는 노력을 기울이며, 새로운 부채를 발생시키지 않는 것이 있습니다.
많은 주택담보대출 회사는 DTI가 36% 이하를 권장하지만, 일부 Lender사에서는 DTI가 50% 미만인 경우에도 대출이 가능한 경우가 있습니다.
Loaning.ai와 상담하여 더 나은 대출 조건을 찾아보시기 바랍니다. DTI는 미국 주택담보대출에서 중요한 평가 지표로, 낮은 DTI는 더 유리한 대출 조건을 제공받을 수 있습니다.

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